Giá nhà leo thang, người trẻ mất cơ hội an cư

Giá nhà tăng vọt, thu nhập đình trệ

Báo cáo Khả năng chi trả nhà ở tại Úc do Cơ quan theo dõi thị trường bất động sản CoreLogic công bố cho thấy, giá nhà đã tăng tới 47,3% chỉ trong 5 năm sau đại dịch, tương đương thêm khoảng 280.000 AUD vào giá trị trung vị (mức giá nằm ở giữa khi toàn bộ giao dịch được sắp xếp theo thứ tự). Hiện giá nhà trung vị đạt 860.529 AUD, trong khi thu nhập hộ gia đình trung vị chỉ 104.390 AUD/năm. Bà Eliza Owen – Trưởng bộ phận nghiên cứu của CoreLogic nhận định: “Đây là mức tăng phi thường, được thúc đẩy bởi chính sách nới lỏng tiền tệ thời COVID và lãi suất thấp kỷ lục, khiến khả năng vay mượn tăng mạnh trong khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu.” Với mức chênh lệch quá lớn này, người trẻ tại các đô thị như Sydney hay Brisbane phải mất từ 10-16 năm mới tiết kiệm đủ khoản đặt cọc 20%.

Tại Mỹ, tình hình không khá hơn. Theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard, 65% người thuê nhà trong độ tuổi lao động không còn đủ khả năng chi trả các nhu cầu thiết yếu sau khi đóng tiền thuê. Tổng chi phí thuê trung vị và sinh hoạt cơ bản lên tới 75.570 USD/năm, cao hơn cả thu nhập trung vị quốc gia. Giá nhà trung vị đạt 422.000 USD, và người mua nhà lần đầu cần thu nhập hơn 100.000 USD/năm mới đủ điều kiện vay trong bối cảnh lãi suất duy trì quanh mức 7%. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, số người mua nhà lần đầu đã giảm từ 3,2 triệu năm 2004 xuống chỉ 1,14 triệu năm 2024 (mức thấp nhất từng ghi nhận).

Không chỉ mua nhà, việc thuê nhà cũng vượt ngoài khả năng chi trả của người trẻ. Tại Úc, hộ gia đình trung vị phải dành 33,4% thu nhập cho tiền thuê, tỷ lệ cao nhất trong 20 năm. Ở Sydney, một căn hộ “giá phải chăng” vẫn có giá khoảng 1.000 AUD/tuần, vượt xa khả năng của nhiều lao động toàn thời gian. Tại Mỹ, giá thuê liên tục tăng khiến phần lớn người trẻ Gen Z (sinh từ năm 1997 - 2012) cho rằng, thuê nhà thực tế hơn mua trong bối cảnh hiện tại, dù điều đó làm họ khó tích lũy tài sản về dài hạn.

Tại Anh, khủng hoảng nhà ở xã hội bộc lộ rõ khi nhiều đơn vị quản lý từ chối người có thu nhập quá thấp vì lo ngại họ không thể duy trì sinh hoạt. Báo cáo của tổ chức chống vô gia cư Crisis cho biết, đây là “vòng luẩn quẩn” khi người nghèo bị loại khỏi chính hệ thống được thiết kế để hỗ trợ họ. Bà Francesca Albanese - Giám đốc chính sách của Crisis nhận định: “Người nghèo tìm nhà ở xã hội vì họ không thể chi trả thị trường, nhưng lại bị từ chối chính vì nghèo”.

Trong khi đó, nguồn cung nhà giá phải chăng tiếp tục sụt giảm. Nhiều thành phố chứng kiến việc phá bỏ nhà cũ giá thấp để nhường chỗ cho dự án cao cấp. Dự báo của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Úc SQM Research cho thấy, giá nhà có thể tăng thêm 6-10% trong năm 2026, riêng Perth có thể tăng 12-16%. Giám đốc Louis Christopher nhận định, nguồn cung mới khó theo kịp tốc độ tăng dân số, vốn dự kiến thêm gần 390.000 người trong năm tới.

Điều chỉnh chính sách và tái thiết mô hình an cư

Trước tình trạng giá nhà vượt ngoài khả năng chi trả của người trẻ, nhiều quốc gia đang chạy đua tìm giải pháp, nhưng hiệu quả rất khác nhau. Tại Mỹ, từng có đề xuất kéo dài thời hạn vay thế chấp lên 50 năm để giảm chi phí trả góp. Tuy nhiên, theo phân tích của giáo sư John Y. Campbell (Đại học Harvard) và Tarun Ramadorai (Đại học Oxford), việc kéo dài kỳ hạn chỉ tạo “ảo giác cải thiện khả năng chi trả”. Với khoản vay 100.000 USD, chênh lệch giữa trả góp 30 năm và 50 năm chỉ khoảng 72 USD/tháng, trong khi người vay phải chịu rủi ro âm vốn và trả lãi nhiều hơn đáng kể. “Kéo dài kỳ hạn vay không làm nhà rẻ hơn” - nhóm nghiên cứu khẳng định.

Các tổ chức nghiên cứu như Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Đại học Harvard và Viện Chính sách Nhà ở Úc đều cho rằng, thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân cốt lõi. Vì vậy, nhiều nước đang đẩy mạnh cải cách nhằm mở rộng xây dựng: đơn giản hóa cấp phép, điều chỉnh quy hoạch để tăng mật độ, phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn, cũng như kiểm soát chặt các cam kết “nhà giá phải chăng” của chủ đầu tư. Tại Sydney, một số hội đồng địa phương đã yêu cầu hạn chế việc giảm số lượng căn hộ giá thấp trong các dự án mới để tránh mất thêm nguồn cung.

Tại châu Âu, nhiều chuyên gia kêu gọi tăng ngân sách xây dựng nhà xã hội, điều chỉnh mức trợ cấp phúc lợi sát với chi phí thực tế và áp dụng mô hình Scotland, nơi các tổ chức quản lý nhà có nghĩa vụ tiếp nhận người vô gia cư. Bà Francesca Albanese nhấn mạnh: “Không thể nói đến cơ hội công bằng nếu những người yếu thế nhất bị loại khỏi chính hệ thống được tạo ra để bảo vệ họ”.

Nhiều nước triển khai các biện pháp hỗ trợ người trẻ như ưu đãi tín dụng cho người mua lần đầu, mô hình thuê-mua, cải thiện minh bạch thị trường cho thuê và phát triển đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt để giảm áp lực cho các thành phố lớn. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, các biện pháp này chỉ hiệu quả khi đi kèm cải thiện thu nhập thực tế và giảm chi phí sinh hoạt thiết yếu đối như giáo dục, y tế và chăm sóc trẻ em.

Cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay cho thấy, không một giải pháp đơn lẻ nào đủ sức xoay chuyển thị trường. Để khôi phục cơ hội an cư cho thế hệ trẻ, cần một chiến lược toàn diện kết hợp cải cách tín dụng, quy hoạch, phúc lợi xã hội và chính sách thu nhập.