Nhu cầu nhà ở xã hội bùng nổ, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn nhiều 'nút thắt'
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng, song vẫn đối mặt nhiều “nút thắt” lớn, đặc biệt là bài toán mất cân đối cung - cầu và thiếu hụt nhà ở xã hội.
Thông tin trên được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) chia sẻ tại buổi họp đầu năm với lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng thành phố, chiều 19/3.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nhu cầu nhà ở xã hội hiện rất lớn, thậm chí vượt xa nguồn cung. Dẫn chứng cụ thể, một dự án nhà ở xã hội tại đường Lý Thường Kiệt chỉ có 750 căn hộ nhưng thu hút tới 12.000 người đăng ký từ khắp cả nước.
Nguyên nhân chính được chỉ ra là do Luật Nhà ở 2023 đã bỏ tiêu chí cư trú khi mua nhà ở xã hội. Điều này khiến người dân từ nhiều địa phương đổ dồn về TP Hồ Chí Minh tìm cơ hội sở hữu nhà giá rẻ, gây áp lực lớn cho chủ đầu tư trong việc xét duyệt hồ sơ và tổ chức phân bổ.
Trong khi đó, nguồn cung vẫn hạn chế. Lũy kế toàn thành phố hiện có 11 dự án nhà ở xã hội đang thi công với khoảng 9.700 căn hộ. Dù trong 2 tháng đầu năm 2026 đã có thêm dự án khởi công và mở bán, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Không chỉ thiếu nguồn cung, cơ chế tín dụng cũng là rào cản. Chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa được tiếp cận vốn vay ưu đãi trong giai đoạn dài, còn người mua phải chịu lãi suất khoảng 5,4%/năm, cao hơn giai đoạn trước và cao hơn nhiều nước trên thế giới.
Ở góc độ tổng thể, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6%; hai tháng đầu năm 2026 tiếp tục tăng hơn 10%. Các hoạt động mua bán, cho thuê, môi giới đều tăng trưởng từ 18-24%.
Tuy nhiên, đóng góp của ngành này vào GRDP thành phố vẫn còn khiêm tốn, chỉ khoảng 3,1%. Một trong những vấn đề lớn là sự “lệch pha” cơ cấu sản phẩm khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội lại thiếu nghiêm trọng.
Ngoài ra, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, còn các kênh vốn dài hạn như trái phiếu hay chứng khoán chưa phát triển tương xứng.
Năm 2026 được xác định là năm “bản lề” của thị trường bất động sản khi nhiều cơ chế, chính sách mới bắt đầu phát huy hiệu quả. Việc tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án trên cả nước, cùng với hàng trăm khu đất được đưa vào thí điểm phát triển nhà ở thương mại, được kỳ vọng sẽ tạo nguồn cung mới trong thời gian tới.
Về định hướng dài hạn, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển nhanh và bền vững với nhiều chỉ tiêu tham vọng đến năm 2030 như tăng trưởng GRDP bình quân 10-11%/năm, nâng cao chất lượng sống và phát triển đô thị đồng bộ. Riêng lĩnh vực nhà ở, thành phố hướng tới bổ sung gần 200.000 căn nhà ở xã hội và cải tạo hàng loạt chung cư cũ.
Chính quyền thành phố cũng nhấn mạnh việc xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh. Doanh nghiệp được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời phải đảm bảo chất lượng công trình và tuân thủ quy định dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Từ thực tiễn, HoREA kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở xã hội theo hướng thực chất hơn, trong đó có việc khôi phục tiêu chí cư trú, hạ lãi suất vay và mở rộng nguồn vốn ưu đãi. Đồng thời, cần thúc đẩy phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” để cân bằng thị trường.
Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn, siết chặt hoạt động môi giới và nâng cao tính minh bạch cũng được xem là giải pháp quan trọng nhằm đưa thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.
